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便宜15%,拆遷安置房究竟要怎么買?

  富二代、官二代

  都不如拆二代

  房子拆遷一夜暴富

  只是拆了的房子能隨便賣出去嗎?

  拆遷安置房能隨便買嗎?

  市民盧阿姨就買了一套動遷房

  只是她做夢也沒想到

  花低價購置的動遷房

  會使她房財兩空……

  這究竟是怎么一回事?

  頂著風險買動遷安置房

  2013年,市民盧阿姨打算購買一套房屋,只是該房是動遷安置房,房主周某簽訂了動遷協議和《商品房預售合同》,尚未辦好大小產證,而且根據政策動遷房三年內限制轉讓,限轉期內無法辦理產權過戶手續。

  盧阿姨有猶豫,但該房的價格比同地段其它商品房便宜近15%,一算總價相差了十幾萬元,盧阿姨還是動心了。經過多方咨詢,她認為法律上對動遷房買賣合同是有效的。對于三年后周某一旦不配合辦理過戶的風險,親朋好友給盧阿姨支了不少的招,可以說,各種風險及應對措施都“考慮”到了。

  基于上述考慮,盧阿姨和周某簽訂了動遷房買賣合同,房價共61萬元,當日盧阿姨即一次性支付了約定的房款55萬元,尾款6萬約定待過戶時支付,周某也將房屋鑰匙和動遷資料交給了盧阿姨。

  賣家原是賭棍,早已抵押房產

  2016年房價上漲速度很快,盧阿姨所購的房屋至少翻了番,盧阿姨越來越擔心自己的房屋交易是否產生風險問題。

  盧阿姨的擔心最終成為現實。臨近限制轉讓期屆滿,她果然聯系不上周某了,盧阿姨一刻也不敢耽誤,趕緊委托律師向浦東法院起訴周某繼續履行合同。沒想到,等待她的是一連串讓她始料不及的苦惱。

  盧阿姨了解到,就在她起訴前不久,房子已被楊浦法院查封了。原來由于周某好賭,他將此前的售房款揮霍一空后,私自補辦了房產證,并以這套房子作為還款能力的證明,又向王先生借了不少外債,被人起訴且已經經生效裁判確認的欠款就有80余萬元。債權人王某申請強制執行,法院查封了登記在周某名下的這套房屋。

  因為房產被查封無法繼續履行,按照法律規定盧阿姨起訴周某的房屋買賣合同糾紛也無法再作出對盧阿姨有利的判決,盧阿姨只能到楊浦法院提出執行異議。

  盧阿姨的理由是,她與周某的《動遷房買賣合同》已依約履行,首付款已經付清并實際占有系爭房屋,且承諾尾款6萬元交至法院執行,符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條,因此要求中止對系爭房屋的執行。

  貪圖便宜終致“房財兩空”

  經法院審查,認為已登記的不動產的權利人,應按照不動產登記為準,系爭房產登記在周某名下,房屋性質亦予以備注,并明確了限制交易的期限,盧阿姨在對此明知情況下,與周某簽訂的房屋買賣合同對外不具有公示效力,更不能對抗生效債權的執行程序,因此法院裁定駁回了盧阿姨的執行異議請求。

  盧阿姨不服,又提出了案外人執行異議之訴。楊浦法院經審理認為,案外人主張人民法院執行的不動產的所有權,要求排除人民法院對該不動產的強制執行,需同時符合在查封前,已與不動產所有權人簽訂了合法有效的書面買賣合同、已合法占有該不動產、支付了相應價款以及非因其自身原因未辦理過戶登記四項條件。

  雖然盧阿姨在房屋被查封前簽訂了買賣合同、支付了房款并且實際占有了房屋,但是動遷房買賣合同中關于限制轉讓期滿周某未配合辦理過戶手續的違約條款內容可見,盧阿姨對系爭房屋屬動遷安置房性質是明知的,對存在交易限制期限和相應交易風險也是知情的,但仍向周某購買,應自行承擔相應法律后果,在交易限制期限內因查封系爭房屋,導致該房屋無法過戶,盧阿姨自身存在過錯,她主張不符合法定應予支持的情形,不能排除法院對該房屋的執行,楊浦法院遂判決駁回了盧阿姨的訴訟請求。

  盧阿姨不服,提出上訴,二審法院認為原審判決合法有據,維持原判。

  至此,盧阿姨如夢初醒,但為時已晚。她拿著判決書無法釋懷,法官向盧阿姨答疑,建議盧阿姨起訴周某向其主張解除合同并承擔違約責任。但盧阿姨知道,即使打贏了官司,錢是否能如數拿回來還是未知數。

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  動遷安置房雖然價格低

  但買賣動遷安置房的雙方

  均有較大風險

  對買方來說:

  一是存在共有人的風險。部分動遷房出售時房屋小產證尚未辦好,在動遷房買賣過程中,可能出現賣方因為家庭內部原因影響對房屋的處置權利人。

  二是過戶風險。雖然限售期內簽訂的動遷房買賣協議有效,但過戶時間還是受《上海市動遷安置房管理辦法》的約束,動遷房“兩證”出具時間難定,且有三年限制轉讓期限。該限轉期內無法辦理產權過戶手續。而按照物權法的規定,房屋作為不動產,權利人判斷一般以登記為準,在辦理過戶登記之前,房屋始終登記在賣方或開發商名下,房屋的登記權利人可能作出如對房屋再次出售、辦理抵押、或因涉訴導致房屋被查封等多種影響房屋過戶交易的行為。

  三是價格風險。即使未出現過戶障礙,也可能因為房價高漲,至交易過戶條件成就時賣方明確要求提高房價或直接拒絕履約,買家需要承擔訴訟、協商補差價等額外的成本。對賣方來說,一旦因合同無法繼續屢行涉訴,出于保護守約方利益考慮,法院一般綜合考慮合同履行程度、賣方過錯程度、買方實際損失等因素,判決賣方承擔較高金額違約責任。

  注意

  事項

  最后還是提醒各位購房者動遷房不是不能買但是在買房的時候一定得注意這些事項

  ●簽約前一定要審查動遷協議,明確房屋共有人;簽約時共有人應該在場,并且同意出售簽字按手印。

  ●違約金不應過高,一般上限為合同標的額的百分之二十。

  ●在未過戶前讓房主提供擔保。

  ●買賣雙方可以找一家中介,簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同,合同聲明該房屋已經售出,但是要等產權辦好后再過戶。而中介會把這份合同拿到公證處公證,證明雙方已經發生了這個交易行為。

  ●除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對房屋費用的支付方式(例如約定待拿到房產證時再付清尾款等),遲延交房,產權證如何辦理過戶等都作出約定,同時明確違約賠償責任。

  ●被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內(通常為五年) 無法將該房過戶給其他人。

  ●按照政策的規定,賣房者要在取得房產證之日起五年后才能夠將房屋過戶給買房者。


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